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深振业A2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-08 19:16    来源:同花顺

深振业A(000006)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)宏观经济形势及行业发展状况

2019年,我国经济运行总体平稳,供给侧改革成效显著,人均发展水平突破一万美元,标志着全面建成小康社会已取得了重大进展。全年国内生产总值较去年增长6.1%,仍保持在合理区间,但受中美贸易摩擦等因素影响,经济增速显著收缩。2019年,中央重申房住不炒,并明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,把稳地价、稳房价、稳预期落到实处,防止楼市大起大落。对各地区全面推行因城施策,各城市间住房政策逐渐分化,热点地区调控措施仍持续加强。

2019年,国内房地产市场发展趋于理性,地产行业进入到分化加剧、客户导向及精细化管理的调整期。据中国统计局数据显示,2019年全国房地产销售面积同比微降0.1%,销售金额同比增长6.5%,但销售金额增速同比走低。根据CREIS中指数据显示,全国楼市总体成交量上升3.5%,百城房价涨幅为3.34%。土地市场逐渐降温,溢价率呈下滑趋势。房地产开发投资较上年增长近10%,但由于年内房企融资政策进一步收紧,未来增速预计将缓慢回落。

公司项目主要分布在深圳、广州、天津、西安、长沙等一、二线城市。2019年,一、二线城市房地产市场销量和价格保持了小幅上涨,年末广州、深圳等城市住房政策也稍有放松。鉴于我国城镇化仍蕴藏巨大发展空间,头部城市住房需求仍未充分得到满足,一、二线城市房地产市场仍具潜力,且抗风险能力较强。因此,公司会继续坚持深耕一、二线城市,合理扩大规模,并控制负债水平,坚守财务健康底线;注重房地产主业和上下游产业链的协同发展,力争穿越周期,稳健发展。

(二)公司经营与管理情况回顾

2019年,中央多次强调坚持房住不炒,坚决遏制房地产泡沫化倾向,着力防范房地产金融风险,各地因城施策,调控机制愈加完善,行业集中度持续提升。面对外部复杂形势和严峻挑战,公司上下齐心、主动作为,高质量完成全年任务,可持续发展活力进一步增强。全年实现营业收入37.31亿元,利润总额11.03亿元,归属于母公司股东的净利润8.01亿元,加权平均净资产收益率为12.39%;截至2019年12月31日,公司总资产157.45亿元、归属于上市公司股东的净资产67.36亿元,资产负债率为54.46%,资产状况优良,财务风险可控。

1、多措并举促销售,项目价值得提升

2019年,公司密切监控市场动态,科学研判行业趋势,及时调整营销策略和销售节奏,在坚持价值营销的同时有效提速产品去化。年内,重点项目长沙振业城三期A、B组团住宅实现清盘,广州天颂花园价量稳升,深汕时代花园一期受市场热捧成为振业首个“日光盘”,其他项目销售工作稳步推进。公司全年累计实现合同销售面积22.72万平方米,合同销售金额39.53亿元,回笼资金39.25亿元,分别较去年增长1%、26%、26%。

2、“一体两翼”齐发力,资源拓展显成效

公司坚定实施“一体两翼”战略部署,在推进现有项目开发的同时,积极关注土地市场动态,持续优化投资筛选策略和流程指引,多渠道寻求优质资源,先后竞得天津海洋新区、西安高陵和东莞清溪地块,累计投资20亿元,新增计容建面27万平米。另外,“两翼”业务逐步发力,公司首个代建工程大鹏上洞电厂项目正式动工,首个棚改项目前期工作加快推进,物业出租率和租金收缴率双双逆势增长,全年实现资产经营收入1.05亿元,自有物业出租率达到95%以上。

3、成本管控趋完善,工程质量稳提高

一是持续优化招标采购制度流程,不断完善电子招标平台,扩充注册合作单位,将营销招标纳入“阳光招采”系统,实现项目开发关键环节全覆盖;二是动态成本管理更见精细化水平,签证变更量大幅降低,且整体合格率直线上升;三是深入推进精细化审图,专家论证环节前置,有效提升了项目设计水平;四是项目开发平稳有序,关键节点完成率进一步提高,现场安全生产继续保持零事故,多地楼盘项目荣获当地主管单位颁发的工程质量奖项。

4、制度改革在路上,管理基础渐夯实

公司积极响应国资国企号召,稳步推进制度改革。一是完善资金管控制度体系,统筹资金利用、激活资金存量,累计新增融资18.4亿元、利用闲置资金获得收益7,151万元;二是积极构建“市场化选聘、契约化管理、差异化薪酬、市场化退出”管理体系,探索研究项目跟投、股权激励计划等中长期激励约束机制的适用性,发放董事会特别奖励基金92万元,考核激励的市场化改革持续推进;三是规范运作水平不断提升,公司信息披露连续七年获得深交所A级评级,法人治理获评深圳上市公司“绿色治理十佳”称号。

5、精准扶贫不松懈,社会责任勇担当

当前,脱贫攻坚已到了决战决胜、全面收官的关键阶段。在对口帮扶的新四村,公司创新产业扶贫模式,带动当地贫困户创收,增加豪猪存栏量,帮助贫困户打开柑橘销售渠道,农户4,000余斤柑橘全部得以销售。在河源地区遭遇特大洪灾之时,公司第一时间组织捐款,并安排20多万专项资金重建损毁道路,保障当地居民正常的生产生活需求。截止2019年底,新四村精准扶贫帮扶到位资金637万元,实际使用417万元,新四村全部59户156名建档立卡贫困人口全部实现脱贫,贫困村成功摘帽出列,为2020年全面建成小康社会贡献了振业力量。

(三)公司项目等业务进展情况

1、新增土地储备项目

2、累计土地储备情况

注:累计土地储备情况为截止到2019年12月31日尚未开发且未取得开工许可证的项目储备。

3、主要项目开发情况

注:主要项目开发情况为截止到2019年12月31日在建及新竣工项目。

4、主要项目销售情况

注:公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业(项目推广名:锦荟Park)位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定,项目用地登记在深圳地铁名下,以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续,本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式:本公司向深圳地铁支付86,636.84万元,获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权,而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资,产权归深圳地铁所有(详情参见公司于2013年11月28日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告)。

5、主要项目出租情况

(四)融资情况

2019年,公司利用金融机构贷款、发行中期票据等等方式进行融资。金融借款主要是中长期银行借款,利率区间主要按照中国人民银行同期贷款基准利率进行浮动。公司本年成功发行了2019年度第一期中期票据,期限三年,票面利率为5%。

融资途径

(五)发展战略和未来一年经营计划

未来,公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚决落实深圳市委市政府、市国资委的战略决策部署,牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机,充分发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神,努力践行“坚持房地产主业不动摇,坚持国企特色不动摇;以房地产开发主营业务为一体,住房租赁和房地产产业链延伸为两翼;辅以党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障体系”的“2125”发展战略,激发企业内生动力,快速延伸产业链,走稳走好新时代高质量发展之路。

未来一年经营计划请参见本节“九、公司未来发展的展望”中2020年经营发展计划的相关内容。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例,该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截止2019年12月31日,公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约27亿元,具体情况详见公司2019年度财务报表附注“十一、承诺及或有事项”中(二)(2)为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)二、核心竞争力分析

公司确立了以房地产开发为主体,住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略,积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神,推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障,建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队,将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。三、公司未来发展的展望

(一)对未来宏观经济和行业发展形势的看法

2020年初,一场突如其来的新冠疫情成为全球最大的“黑天鹅”事件,短期内给中国乃至全球经济带来了不小风险和挑战,经济下行压力持续加大,亟需通过市场化导向的改革开放释放微观主体活力,实现稳增长的目标。疫情过后,预计财政政策将更加积极,货币政策保持稳健并适度放松,经济体制机制改革持续深化,中国经济长期向好态势不会改变。而地产行业监管政策亦将保持连续性和灵活性,“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调不变,因城施策将全面落实,市场分化加剧,行业集中度将继续提升。

(二)公司面临的风险

市场风险:受疫情影响,地产销量和市场信心需要一段时间的恢复,而随着库存量的增加,市场交易节奏将大大放缓,市场竞争更加激烈,给公司重点项目的销售带来挑战。

资金风险:由于银行和各类金融机构普遍下调房地产行业增长愿景,在金融资源不额外向房地产行业倾斜的背景下,公司土地投资和项目开发方面仍将面临较大资金缺口。

土地资源不足风险:随着行业集中度的提升,未来公开土地市场的竞争将日益激烈,而公司在一线城市、粤港澳大湾区所面临的土地储备量不足的难题依然存在。

自有物业运营风险:受国内外新冠疫情以及实体经济下滑等影响,租赁市场商业经营陷入低迷、写字楼处于供过于求状态将持续存在,公司将面临物业租金水平下降、出租空置率上升的风险。

(三)2020年经营发展计划

1、资金回笼≥25.60亿元

2、合同销售收入≥32.84亿元

3、合同销售面积≥20.66万平方米

(以上数据均不包含与深圳地铁集团合作的锦荟PARK项目)

2019年度,公司全年累计实现资金回笼39.25亿元,合同销售收入39.53亿元,合同销售面积22.72万平方米,分别完成2018年年度报告所披露全年计划的120%、100%和103%。

(四)2020年工作措施

2020年,公司发展的指导思想是:全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,抢抓“双区驱动”重大历史机遇,聚焦公司“2125”发展战略,纵深推进综合改革试验,促进市场化选聘和长效激励约束机制的实施,不断激发企业内生动力,力争在产业链延伸上取得更大突破,继而实现公司治理与可持续发展能力的提升。

1、抓实各项生产经营,确保完成任务目标。

一是精准“因城施策”,在保障安全的前提下,加快恢复生产销售秩序,努力推进项目开发的各项关键节点,确保实现年度目标;二是加强对装配式、精装修项目的设计管理,持续打造精品工程;三是优化完善“阳光招采”制度体系,提高招标的效率和效果,做好变更签证和工程结算管理,合理控制开发成本;四是积极推进现有棚改、代建项目,提升自有物业运营服务和管理水平,尽可能降低空置率,加大市场化项目拓展力度,努力创造新的利润增长点。

2、多点布局抓储备,厚植公司发展后劲。

区域上,要以现有布局城市为核心,逐步实现由项目公司到城市公司的转变,重点关注粤港澳大湾区、长三角等国家战略地区的土地资源,力争取得突破。渠道上,一是按照“去化率高、回款率高”的标准,优选“高周转”的招拍挂项目,合理制定投资策略,有效使用现有资金;二是充分发挥国企上市公司优势,积极寻求对外合作机会,探索股权收购的实现方式和路径,促进土地资源的快速扩充。

3、强化资金筹措水平,提高资金管控效率。

一是密切关注证券监管政策和资本市场变化,探索新的外部融资渠道及融资方式,适度扩大融资规模;二是密切银企关系,提高按揭贷款办理的工作效率,加快资金回笼速度,最大限度扩充资金储备;三是要做好资金统筹调度,盘活存量资金,通过开展短期低风险理财提升资金使用效率和收益水平。

4、落实综合改革举措,延续良好发展态势。

一是解放思想,勇于创新,借国资国企改革春风,系统性梳理完善内部管控制度流程,夯实管理基础;二是完善内部考核分配方案,在实施管理层市场化选聘的同时,探索建立切合实际的长效激励约束机制,进一步激发企业活力;三是继续完善监督体系,以检查促整改、以监督促落实,既发挥“探头”作用,又履行“护航”任务,推动公司健康持续发展;四是积极践行企业社会责任,在创造经济价值的同时不忘社会价值的提升,做一家对股东、对债权人、对客户、对员工、对合作商、对社会负责任、有担当的企业。