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房地产行业:恒大拟借壳深深房,资产荒凸显地产壳价值

发布时间:2016-10-09    研究机构:兴业证券

事件:10月3日中国恒大(3333.HK)公告与深深房签订借壳协议,方案要点:

(1)深深房拟全资收购中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权,支付方式为股份支付及(或)现金支付;

(2)恒大地产在交易实施之前拟引入约300亿元战投;

(3)恒大地产承诺2017-2019年3年销售额、营收及扣阿非净利总额分别为1.5万亿元(4500亿、5000亿、5500亿)、1.01万亿元(2800亿、3480亿、3800亿)及888亿元(243亿、308亿、337亿),若在业绩承诺期满后,标的资产的实际利润不足承诺业绩,则凯隆置业应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿。

(4)该项交易对恒大而言构成分拆上市;

(5)该项交易对于深深房而言构成易主的重大资产重组。

点评:

地产股是资产荒背景下增量资金的必然选择,我们此前反复强调的逻辑持续兑现。近几年我国迅速涌现出两类资金极为充沛的“大金主”--保险公司和房企,保费收入和销售回款大幅增长使得二者资金极为充裕,但都面临一定的难题,保险面临资金配置问题,持续开发企业面临土地价格太贵的问题,而在港股上市的地产公司面临股价严重低估的问题。这种情况下,A股地产股成为场外增量资金的必然选择。未来这一趋势必将延续。

恒大借壳深深房A凸显地产壳资源价值,利好壳资源概念股。深深房A是深圳国资上市房企中仅剩的5朵金花之一,目前市值106亿元,深投控直接持有深深房A63.55%股权,该部分股权对应的市值约为67.36亿元。深深房A2015年、2016年H1分别实现营业收入21.6亿元、11亿元,分别同比增长1.46%和-4.33%;实现归母净利润3亿、1.35亿元。受益于此轮地产基本面复苏,公司安全边际进一步提升。

恒大如成功借壳,将对恒大未来扩张奠定重要基础,资本市场定价也更为合理,所以未来类似恒大这样的案例预期会继续,资产荒背景下地产股必然有大行情。中国恒大总市值766亿港币,约合人民币660亿元,仅相当于万科的四分之一不到。然而恒大2016年1-8月销售金额2331亿元,仅比万科低44亿元。借壳后恒大市值预期会有一定的提升。同时,此次如借壳成功,将极大扩充恒大融资渠道,改善财务状况,为公司进一步扩张奠定基础。所以资产荒背景下,地产股必然有超级行情。

投资建议:资产荒背景下,地产股是场外增量资金的必然配置标的,恒大借壳深深房A只是逻辑的持续兑现,未来这一趋势必然延续。必然带来地产股的大行情。我们除了之前推荐标的,恒大借壳深深房A背景下近期重点推荐小而美的阳光股份、绵石投资、沙河股份、深物业、天健集团、深振业A(000006)和深深房A。

风险提示:销售回升不及预期

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