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房地产行业:重磅三,大幕徐徐拉开,资产荒带来地产股超级大行情

发布时间:2016-10-15    研究机构:兴业证券

地产股是资产荒背景下增量资金的必然选择。近期港股地产公司频频回A股借壳或购买A股地产公司股权,这是“买地不如买地产股”逻辑和“回归A股寻求价值重估”双重逻辑的演绎结果。在资产荒的时代大背景下,类似恒大借壳深深房、融创重金入股金科、万达私有化等案例还会层出不穷,这一切只是序幕,地产公司价值空前凸显!

万达私有化拟在A股上市,利好A股地产壳资源。9月20日万达商业(03699.HK)正式从港交所退市。此前万达私有化项目书显示,万达商业计划在2018年8月31日前完成上市,而上市途径有两种,即借壳或IPO。多方媒体表明万达商业一方面在寻找壳资源,另一方面也在继续推进A股IPO。我们认为借壳可能是更加高效快捷的方式,由此利好A股地产股壳资源。

恒大拟借壳深深房回A股,抢先入手A股地产壳公司。10月3日中国恒大(3333.HK)公告与深深房签订借壳协议,如借壳成功将对恒大形成重大利好。首先,有助于恒大价值重估。恒大2016年1-9月份销售额约达2805.8亿元,暂时排名第一。然而中国恒大当前(10月13日)总市值仅734亿港币,约合人民币638亿元,仅相当于a股销售1000亿以内地产公司市值。价值被明显严重低估,恒大回归A股市值重估空间巨大。其次,增加A股融资平台,有利于恒大扩充融资渠道,改善财务状况,为公司进一步扩张奠定基础。

融创入股金科股份成为二股东,凸显地产公司价值。9月21号,融创中国(1918.HK)公告以4.41元每股参与定增认购金科股份9.07亿股,总金额40亿元。定增完成后,融创将占金科股份股权比例16.96%,成为第二大股东。金科股份是重庆区域龙头之一,是资产荒背景下优质标的,而融创是少数在重庆发展极为优异的外地港股公司。融创购买金科股权将“买地不如买地产股”心态演绎的淋漓尽致。

近几年我国迅速涌现出两类资金极为充沛的“大金主”--保险公司和房企,保费收入和销售回款大幅增长使得二者资金极为充裕,但都面临一定的难题,保险面临资金配置问题,持续开发企业面临土地价格太贵的问题,未上市企业寻求融资平台,而在港股上市的地产公司面临股价严重低估的问题。目前港股上市房地产公司(WIND房地管理和开发)总共207家,总市值折合人民币3.6万亿元,对应2015年整体PE和PB分别为10.8和2.0倍。相比之下,A股上市房企149家,总市值2.7万亿元,PE和PB分别为26.2和2.6倍,明显高于港股估值水平。而一些两地上市行业龙头之间估值差异更是触目惊心。AH两地估值差异必将吸引更多港股地产公司回归A股,A股地产股成为场外增量资金的必然选择。未来这一趋势必将延续。

投资建议:房地产大周期没有见顶,资产荒背景下,地产股是场外增量资金的必然配置标的,资产荒背景下地产股必然有超级大行情。国庆节前恒大借壳深深房A再次印证了我们的独家观点。持续强烈推荐阳光股份、绵石投资、深深房A、天健集团、沙河股份、深物业、深振业A(000006)、金融街、华发股份、保利地产、泰禾集团、新城控股、北京城建、首开股份、世联行、中洲控股、香江控股。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

申请时请注明股票名称